iletisim@bursainsaat.com
Bursa İnşaat
Mehmet ALEMDAROĞLU

Ev Almanın Tam Zamanı mı? Peki Ya Bursa, Nilüfer'den?

14 Ocak 2020 Salı, 18:47
379 Görüntülenme

Pek çoğunuz televizyon haberlerinde ya da gazetelerde ‘Ev Almanın Tam Zamanı’ başlıklarını duymuşsunuzdur. Biz başlığı daha da özelleştirerek ‘Peki Bursa Nilüfer’den ev almanın tam zamanı mı?’  diye sormak ve bugünü analiz etmek istedik.

İnşaat sektörünün son iki yıldaki düştüğü daralmaya karşın; Bursa ili Nilüfer İlçesi Özlüce, Ertuğrulkent, Balat, 19 Mayıs, 29 Ekim, 23 Nisan, Altınşehir, Yüzüncüyıl, Ataevler, İhsaniye, Fatih Sultan Mehmet (FSM), Beşevler, Odunluk, Çamlıca mahallelerinin başını çektiği bu bölgede talebin hali hazırda canlı olmasının temel sebeplerini açıklamak buradaki fırsatlara dikkat çekmek isterim.

PLANLI BÜYÜME AVANTAJ SAĞLIYOR

Bu bölge şuan için Bursa’da konut alımında en fazla tercih edilen bölge olarak görünüyor. Bunun temel sebebi şehir plancılığının ilimizin diğer bölgelerine göre daha organize ve planlı olmasından kaynaklanmaktadır. Bu planlamada konut alıcılarının aşağıda sıralanan en temel taleplere karşılık bulmaları talebin bu bölgeye kaymasını kaçınılmaz kılmıştır.

  • Caddelerdeki yürüyüş ve bisiklet yolları, bölgenin düz bir alanda kurulması,
  • Organize sanayi bölgelerine yakın olması,
  • Metro hattının bölgenin tam ortasından geçmesi,
  • Özel okulların bu bölgede yoğunlaşması,
  • Sağlık kurumlarına yakınlık (Acıbadem, Medicana, vb),
  • AVM (korupark, Carrefour vb) ve marketlere (Özdilek, Özhan, Migros, Onur, A101, Bim vb) yakınlık gibi sebeplerden dolayı talep fazla olduğu için, bölge proje geliştiricilerinin yoğun bir çalışma bölgesi olmuştur. Lakin sektördeki daralmadan dolayı yeni projelerin başlaması yavaşlama trendine girmiştir.

Bu bölgede konuşlanan projelerin genel özelliklerine baktığınızda kapalı otopark, 24 saat güvenlik, yüzme havuzu, spor salonu, çocuk parkı, sosyal tesis gibi pek çok artı özellik daha eklenmekte. İşte şimdi sorumuzu tekrar sormakta fayda var. Yukarıda saydığımız unsurların ışığında Bursa Nilüfer’den ev almanın tam zamanı mı? Hadi o zaman şimdi de biraz da rakamlara bakarak cevabı arayalım. Sizler için yukarıda belirtilen özellikleri olan bir projede yaklaşık maliyet analizi yaparak yeni bir dairenin fiyatını hesaplamaya çalışacağım.

160 m2 brüt alana sahip bir daire için arsadan gelen maliyet yaklaşık 330.000 TL’dir. Daire brüt m2 değeri üzerinden maliyet arsa payı hariç yaklaşık 270.000 TL’dir. Dolayısıyla müteahhitlik kârı olmadan bir dairenin ham maliyeti yaklaşık 600.000 TL bandında gerçekleşecektir. Sektörün verileri brüt kar marjının son 5 yılda yaklaşık %30 olarak gerçekleştiğini göstermektedir. Bu kar marjı daire fiyatına eklendiğinde daire satış fiyatının 780.000 TL olması beklenmektedir. Bu hesaplamalar sonucunda brüt 160 m2 alana sahip bir dairenin m2 satış fiyatının 4.875 TL olması kaçınılmazdır.

Bu bölgede yukarıda belirtilen özellikleri sahip ikinci el satılık bir daire için ortalama satış fiyatı ise 650.000 TL bandında gerçekleşmektedir. Proje genel özelliklerine göre bu fiyatlamalar %20 oranında düşmektedir. İşte asıl fırsat karşımıza burada çıkmaktadır. Çünkü dolar kurundaki artış inşaat maliyetlerine henüz yansımamıştır. Proje geliştiriciler hali hazırda stoktaki daireleri satmaktadır ki sattıkları dairelerin yenilerini yapmaya başladıklarında mevcut durumda sattığı fiyata mal edememektedir.

Müşterilerimize genel tavsiyem; kararınızı Bursa Nilüfer’de yeni projeden yana kullanırsanız karşınıza çıkacak rakam bugünün koşullarında çok yüksek kalacaktır ve dolayısıyla bu noktada Bursa Nilüfer’den sıfır projeden daire almanın zamanı değildir.

Oysa; konut kredi faiz oranlarının düşmesi ile gayrimenkul fiyatlarının artması ters orantılıdır. Mortgage konut faizleri düşerse talep artar, talep artarsa konut üreticileri karlarını revize etmek için fiyat artırırlar. Bu sarmal henüz tam anlamıyla başlamamışken uygun fiyata konut alımı için zamanlamanın doğru olduğunu söyleyebiliriz.